1.La questione
L’Istante, a seguito di alienazione infraquinquennale di un immobile acquistato fruendo del beneficio fiscale c.d. “prima casa”, nel presentare interpello all’Agenzia delle Entrate, domandava alla medesima Amministrazione se – al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione goduta – la condizione di cui al comma 4, della Nota II-bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Tur), ossia l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione dell’immobile beneficiato, potesse ritenersi assolta mediante la registrazione (avvenuta nei termini) del solo contratto preliminare di compravendita. Il contribuente, invero, manifestava il timore di non riuscire ad addivenire alla stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il sopramenzionato termine di dodici mesi, in ragione di tempistiche non strettamente dipendenti da egli stesso ma dall’ente mutuante, e di dover effettuare il versamento della differenza delle imposte dovute in sede di ravvedimento operoso.
In più, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 116, L. 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025), il termine per alienare un immobile già posseduto e precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, previsto dal comma 4-bis, della Nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa, Parte I, del Tur, è stato esteso da un anno a due anni. Alla luce di un simile intervento legislativo, il contribuente chiedeva, alternativamente, se detto termine di due anni fosse suscettibile di essere analogicamente applicato anche alla fattispecie di cui al comma 4 della citata Nota II-bis – termine questo che avrebbe evitato la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo acquisto.
Infine, nell’ipotesi in cui l’istante avesse già provveduto al versamento della differenza d’imposta e il legislatore avesse successivamente disposto una proroga anche per il termine di cui al comma 4 della Nota II-bis, veniva posta la questione circa la possibilità di ottenere il rimborso delle somme versate in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso.
Nessuna soluzione veniva prospettata dall’Istante.
2.La normativa
Quando si parla di agevolazioni “prima casa”, si fa cenno, in linea generale, all’«acquisto di una casa di abitazione, e relative pertinenze, che viene effettuato con la richiesta, al notaio, dell’applicazione di una specifica agevolazione fiscale che consente il pagamento delle imposte dovute allo Stato, in misura agevolata (e quindi ridotta) rispetto a un acquisto “ordinario”» (Consiglio Nazionale del Notariato, 2025, Guida Prima Casa). In particolare, in caso di acquisto da un privato, si applica l’aliquota ridotta del 2% per l’imposta di registro mentre, in caso di acquisto da un’impresa costruttrice, si applica l’aliquota ridotta del 4% per l’imposta sul valore aggiunto (IVA).
La disciplina di riferimento è rinvenibile nella Nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Tur. Ai fini dell’applicazione dei benefici “prima casa” di cui alla nota II-bis dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Tur, devono sussistere le seguenti condizioni:
i) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza (o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento);
ii) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è sito l’immobile da acquistare;
iii) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni – ovvero alienare l’immobile già posseduto entro due anni dalla data del nuovo atto di acquisto (ai sensi del comma 4-bis, della Nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Tur).
Il comma 4, della menzionata Nota II-bis, stabilisce – in caso di dichiarazione mendace (relativa alle condizioni necessarie per l’accesso al credito d’imposta) o di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, dell’immobile acquistato con i benefici in esame prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto – la decadenza dall’agevolazione fruita, che determina, in capo al contribuente, la debenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre ad una sovrattassa pari al 30% delle medesime imposte e agli interessi di mora (nel caso di cessioni soggette all’IVA, invece, l’Agenzia delle Entrate deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, oltre ad una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima e agli interessi di mora). Tale decadenza, tuttavia, non si verifica laddove, entro un anno dall’alienazione dell’immobile predetto, il contribuente «proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
In altri termini, nel caso di vendita dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto dello stesso – avvenuto in fruizione delle agevolazioni “prima casa” – il contribuente decade dal beneficio fiscale salvo che, entro un anno dalla vendita, non proceda all’acquisto di altro immobile e lo adibisca a propria abitazione principale. Indi, solo il riacquisto di «altro immobile da adibire a propria abitazione principale» entro un anno dalla vendita “salva” il contribuente, evitando la decadenza dall’agevolazione.
3.Il parere dell’Agenzia delle Entrate
Secondo la lettura del comma 4, della Nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Tur, resa da parte dell’Amministrazione Finanziaria, la stipula e la registrazione del solo contratto preliminare avvenuta in termini non vale a soddisfare la condizione richiesta dalla norma, stante la natura meramente obbligatoria e non traslativa di tale contratto – nemmeno se, in seguito, si arrivasse effettivamente alla stipula dell’atto di compravendita. Invero, viene riaffermato che «non è soddisfatto il requisito del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, nel caso in cui, per il riacquisto della “prima casa”, venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo. In tal caso, quindi, si verifica la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto e, conseguentemente, non si potrà beneficiare del credito d’imposta» (Circolare 29 maggio 2013, n. 18; Risoluzione 3 maggio 2004, n. 66). Laddove il citato comma 4, della Nota II-bis, fa riferimento alla nozione di “acquisto”, quindi, risulta determinante – nel rispetto del tenore letterale della norma – che si verifichi l’effetto traslativo della proprietà. A nulla rilevando, ai fini fiscali, nemmeno l’avvenuta (per quanto, salvo eccezioni, eventuale) trascrizione del contratto preliminare: a ben vedere, infatti, il c.d. effetto “prenotativo” derivante da tale pubblicità – che consente di far retroagire alla data di trascrizione del preliminare stesso gli effetti nascenti dalla stipula dell’atto definitivo – non incide affatto sulla ricordata natura giuridica obbligatoria del negozio preliminare.
Quanto all’istituto del ravvedimento operoso (art. 13, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472), l’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che «il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter ovvero di non voler rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione Finanziaria» e, in ogni caso «beneficiare, in presenza dei requisiti richiesti, dell’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997». Per poter avvalersi di tale istituto, il contribuente «è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione “prima casa”. Con tale dichiarazione il soggetto interessato manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro i dodici mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. In questo caso, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella ordinariamente dovuta, oltre al pagamento degli interessi» (Risoluzione 27 dicembre 2012, n. 112; Risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105; Circolare 29 maggio 2013, n. 18 ). Il vantaggio concreto del ravvedimento operoso, per il contribuente, risiede nella mancata applicazione della sanzione del 30% dell’imposta riliquidata, sempreché l’istanza sia presentata entro il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con benefici.
Infine, relativamente all’applicazione per analogia legis del termine biennale di cui al comma 4-bis della Nota II-bis – in tal senso modificato dall’art. 1, comma 116, L. 30 dicembre 2024, n. 207 – l’Agenzia ha ribadito che «la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della “prima casa” non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva» (Risposta 30 luglio 2025, n. 197; Risposta 26 novembre 2025, n. 297), coerentemente con il disposto dell’art. 14 delle Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi), che recita: «Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati». Negli stessi termini si è ripetutamente espressa anche la Suprema Corte di Cassazione, che ritiene «principio assolutamente consolidato nella giurisprudenza di questa Corte e condiviso dalla prevalente dottrina, che le norme fiscali di agevolazione sono norme di “stretta interpretazione”, nel senso che non sono in alcun modo applicabili a casi e situazioni non riconducibili al relativo significato letterale» (ex multis, Cass., Sez. VI, 16 luglio 2020, n. 15249; Cass., Sez. Un., 22 settembre 2016, n. 18574; Cass., Sez. Un., 3 giugno 2015, n. 11373).
4.Considerazioni finali
In materia di agevolazioni “prima casa” – e non solo – l’Amministrazione Finanziaria riafferma, in maniera più che condivisibile, il carattere di “stretta interpretazione” delle norme fiscali di favore, che si esplica in una duplice traiettoria. Da un lato, appare manifestamente contrario al dettato normativo procedere all’estensione della nozione di “acquisto” – di cui al comma 4, della Nota II-bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – solo per scongiurare la decadenza dal beneficio fiscale in oggetto mediante la stipula di un contratto ad effetti obbligatori e non traslativi. Dall’altro, sembra parimenti iniqua la disapplicazione del termine annuale, espressamente previsto per il caso di specie – riacquisto dell’immobile in seguito all’alienazione dell’immobile beneficiato – in favore dell’applicazione di un termine biennale, concepito per una fattispecie che, per quanto assimilabile, resta pur sempre diversa – alienazione dell’immobile pre-posseduto, anch’esso acquistato in costanza dei benefici “prima casa” – il tutto al solo scopo di proseguire (indebitamente, perché al di fuori dei presupposti di legge) la fruizione dello sgravio fiscale.
