1.Il mandato senza rappresentanza alla vendita immobiliare: profili civilistici
Il mandato senza rappresentanza alla vendita di immobile costituisce figura negoziale atipica mediante la quale il mandante trasferisce a titolo gratuito un immobile al mandatario affinché quest’ultimo provveda, in nome proprio ma per conto del mandante, alla successiva alienazione a terzi, con obbligo di ritrasferire al mandante il prezzo ricavato (M. GRAZIADEI, Mandato, in Dig., sez. civ., XI, Torino, 1994, 156; L. CARRARO, Il mandato ad alienare, Padova, 1947, 12).
Dal punto di vista civilistico, l’assenza di una disciplina espressa – posto che l’art. 1706, comma 2, c.c. regola il diverso mandato ad acquistare – e la scarsità di pronunce della giurisprudenza di legittimità in ambito propriamente civilistico (le decisioni rinvenibili sono episodiche e spesso interferite da profili tributari) hanno alimentato un acceso dibattito dottrinale in ordine alla natura giuridica del trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario (L. ARIENTI, Mandato fiduciario e mandato senza rappresentanza: profili civilistici e fiscali del trasferimento immobiliare, in Trusts, 2025, 779).
In tale contesto si sono consolidati due principali orientamenti interpretativi anche relativi alla trascrivibilità (o meno) sui registri immobiliari del mandato senza rappresentanza alla vendita (L. ARIENTI, La non trascrivibilità del mandato senza rappresentanza alla vendita di immobile, in Trusts, 2025, 720).
Un primo orientamento, fondato sull’applicazione analogica dell’art. 1706, comma 2, c.c., ritiene che il trasferimento dal mandante al mandatario produca effetti reali pieni e immediati, configurando un vero e proprio passaggio della proprietà, idoneo anche ai fini della trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2643 c.c.
Un secondo e diverso orientamento, oggi particolarmente valorizzato in giurisprudenza, qualifica invece il trasferimento come atto meramente “strumentale” o “funzionale” all’esecuzione del mandato ex art. 1719 c.c. In tale prospettiva, il mandatario non acquisterebbe un diritto “pieno ed esclusivo” ai sensi dell’art. 832 c.c., bensì una titolarità limitata e teleologicamente vincolata all’adempimento dell’incarico ricevuto. Ne deriverebbe una prevalente natura obbligatoria del negozio, con conseguente inidoneità del trasferimento alla trascrizione ai sensi degli artt. 2643 e 2645 c.c.
È significativo rilevare come nei casi tipizzati di trasferimento immobiliare a favore di una società fiduciaria (L. 23 novembre 1939, n. 1966) e di trasferimento in trust con intestazione formale in capo al trustee (L. 16 ottobre 1989, n. 364) la non definitività del trasferimento e la centralità della proprietà sostanziale rispetto alla mera titolarità formale trovino – diversamente da quanto accade nel mandato alla vendita immobiliare – un preciso fondamento normativo ed un effettivo riscontro nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ai terzi (L. ARIENTI, A. ACCINNI, L’amministrazione di beni immobili con intestazione a società fiduciaria autorizzata, in questa Rivista, 2024, 302).
In tali ipotesi, la dissociazione tra intestazione (proprietà formale) e proprietà sostanziale è riconosciuta e regolata dall’ordinamento mentre, nel mandato senza rappresentanza alla vendita, tale assetto non è normativamente previsto ed è frutto di una mera elaborazione interpretativa.
Muovendo l’analisi sul piano tributario, il quadro interpretativo è più delineato.
Nonostante la contraria posizione dell’Amministrazione finanziaria (cfr. Risposta ad interpello 27 giugno 2022, n. 347), la giurisprudenza di merito e quella di legittimità sono oramai concordi nel ritenere che il trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario non integri un arricchimento definitivo rilevante ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni, ma costituisca un atto fiscalmente neutrale, soggetto a imposta di registro in misura fissa (cfr. L. ARIENTI, Profili tributari del mandato senza rappresentanza nella vendita immobiliare, in Trusts, 2025, 588).
In tale prospettiva, il trasferimento dal mandante al mandatario determina certamente un incremento patrimoniale in capo a quest’ultimo sotto il profilo formale; tuttavia, tale incremento non si traduce in un arricchimento “in proprio”, essendo il mandatario gravato dall’obbligo di alienazione del bene e di ritrasferimento del prezzo ovvero, in caso di mancata esecuzione del mandato, di restituzione dell’immobile. Difettando un’acquisizione stabile e definitiva di ricchezza, non si realizza una manifestazione di capacità contributiva ai sensi dell’art. 53 Cost., con conseguente esclusione dell’imposizione proporzionale tipica dei trasferimenti liberali.
2.La decisione della Corte
La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma n. 14323/2025 affronta in modo diretto il tema della qualificazione tributaria del trasferimento immobiliare dal mandante al mandatario nell’ambito di un mandato senza rappresentanza alla vendita.
Il giudizio trae origine dal ricorso proposto dal notaio rogante avverso un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale Roma 3, con il quale veniva richiesto il pagamento di imposta sulle successioni e donazioni, imposta di registro e imposta di bollo in relazione all’atto stipulato.
L’atto oggetto di contestazione consisteva in un mandato senza rappresentanza alla vendita immobiliare, mediante il quale il mandante aveva trasferito al mandatario la proprietà di un immobile affinché quest’ultimo provvedesse, in nome proprio ma per conto del mandante, alla successiva alienazione a terzi, con obbligo di ritrasferire il prezzo ricavato.
L’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che il trasferimento gratuito della proprietà dal mandante al mandatario integrasse il presupposto dell’imposta sulle successioni e donazioni, riqualificando la fattispecie quale trasferimento a titolo liberale.
La pretesa erariale si fondava su una lettura sostanzialmente “realistica” dell’operazione: il mandatario aveva acquisito la proprietà dell’immobile senza corrispettivo e ciò, secondo l’Ufficio, sarebbe stato sufficiente a integrare un trasferimento a titolo gratuito rilevante ai sensi dell’art. 2, comma 49, del d.l. n. 262/2006.
In tale prospettiva, l’Amministrazione tendeva ad assimilare il mandato senza rappresentanza alla vendita a un negozio fiduciario con effetti traslativi pieni e definitivi, valorizzando l’effetto reale del trasferimento quale indice di arricchimento imponibile.
Di segno opposto le difese del notaio, che aveva qualificato l’atto come mandato senza rappresentanza ex artt. 1703 e 1705 c.c., assoggettato a imposta di registro in misura fissa, in quanto privo di un effettivo arricchimento stabile in capo al mandatario.
La linea difensiva si articola sull’assenza di arricchimento definitivo del mandatario che rimane gravato dall’obbligo di alienare il bene e di ritrasferire il prezzo, ovvero di retrocedere l’immobile in caso di mancato adempimento. Da ciò si desumerebbe la neutralità fiscale del trasferimento intermedio, in coerenza con il principio di capacità contributiva di cui all’art. 53 Cost.
La Corte, in accoglimento della tesi del ricorrente, ha chiarito che la mera intestazione formale del bene al mandatario non è di per sé sufficiente a integrare il presupposto impositivo dell’imposta sulle donazioni.
Richiamando l’orientamento della Corte di cassazione (tra cui Cass., sez. V, 30 aprile 2019, n. 11401), la decisione afferma che, alla luce di un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 53 Cost., l’imposizione indiretta richiede un effettivo e definitivo incremento patrimoniale. Quando il conferimento del bene costituisce un atto sostanzialmente “neutro”, non comportante un reale e stabile arricchimento del destinatario, difetta l’elemento giustificativo del prelievo essedo il trasferimento al mandatario un atto essenzialmente strumentale al mandato, dunque avente natura prevalentemente obbligatoria e non reale (vedasi anche Cass., sez. V, 25 luglio 2024, n. 20673).
3.Conclusioni
L’assenza di una disciplina positiva del mandato ad alienare continua a generare incertezza sul piano civilistico e pubblicitario mentre, sotto il profilo tributario, la soluzione interpretativa fondata sul principio di capacità contributiva appare ormai quella più convincente.
La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma n. 14323/2025 si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato che valorizza, in chiave sostanziale e costituzionalmente orientata, la struttura funzionale del mandato senza rappresentanza alla vendita immobiliare.
Il punto centrale in caso di mandato all’alienazione è chiaro: il trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario, pur determinando un mutamento formale della titolarità, ha natura prevalentemente obbligatoria e non realizza un arricchimento stabile e definitivo in capo a quest’ultimo.
La proprietà acquisita dal mandatario è una proprietà destinata e vincolata all’esecuzione dell’incarico ricevuto. Tale proprietà strumentale, temporanea e funzionalizzata all’alienazione a terzi è simile alla proprietà che si riscontra in capo al trustee.
In assenza di un trasferimento di ricchezza stabile e definitivo in capo al beneficiario difetta dunque il presupposto dell’imposta sulle successioni e donazioni con conseguente qualificazione del trasferimento intermedio come atto fiscalmente neutro, soggetto a imposta di registro in misura fissa, coerentemente con il principio di cui all’art. 53 Cost.
L’imposizione proporzionale resta riservata al momento in cui si realizza un effettivo trasferimento definitivo di ricchezza, ossia alla vendita al terzo.
BIBLIOGRAFIA
L. ARIENTI, Mandato fiduciario e mandato senza rappresentanza: profili civilistici e fiscali del trasferimento immobiliare, in Trusts, 2025, 779
L. ARIENTI, A. ACCINNI , L’amministrazione di beni immobili con intestazione a società fiduciaria autorizzata, in questa Rivista, 2024, 302
L. ARIENTI, Profili tributari del mandato senza rappresentanza nella vendita immobiliare, in Trusts, 2025, 588
L. ARIENTI, La non trascrivibilità del mandato senza rappresentanza alla vendita di immobile, in Trusts, 2025, 720
L. CARRARO, Il mandato ad alienare, Padova, 1947, 12
M. GRAZIADEI, Mandato, in Dig., sez. civ., XI, Torino, 1994, 156
