1.Il caso e il principio di diritto
Nel 1986, i contribuenti hanno acquistato un immobile sito nel Comune di Alfa, beneficiando delle agevolazioni fiscali «prima casa» di cui all’art. 1 della Tariffa, Prima parte, allegata alla Tur.
Nel 2004, gli stessi contribuenti hanno acquistato l’unità immobiliare contigua alla propria abitazione. Poiché all’epoca non era prevista, in via di prassi, la possibilità di accedere nuovamente all’agevolazione «prima casa» per l’acquisto di un ulteriore immobile contiguo al fine di ampliare i propri spazi abitativi, tale secondo immobile è stato acquistato senza beneficiare dell’agevolazione fiscale «prima casa». Nello stesso anno, i due immobili sono stati uniti catastalmente.
I contribuenti intendono procedere all’acquisto, nel medesimo comune di residenza, di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale, avvalendosi nuovamente dei benefici fiscali «prima casa» in applicazione del comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del Tur. Tale disposizione consente, infatti, all’acquirente che abbia già beneficiato delle agevolazioni «prima casa» e, dunque, sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione in esame, di fruirne nuovamente in occasione di un successivo acquisto, a condizione che l’immobile preposseduto venga alienato entro il termine di due anni dal nuovo acquisto agevolato.
Ad avviso dell’Istante, la circostanza che una porzione dell’immobile attualmente posseduto dai contribuenti sia stata acquistata senza fruire dell’agevolazione «prima casa» – circostanza dovuta al solo fatto che, all’epoca, non era prevista la possibilità di beneficiare dell’agevolazione in esame anche per l’acquisto di un’unità immobiliare contigua, successivamente incorporata nell’abitazione principale – non dovrebbe precludere ai contribuenti la possibilità di avvalersi, oggi, della facoltà di sostituire la propria abitazione, ai sensi del citato comma 4-bis, riconosciuta dalla disposizione alla generalità dei contribuenti.
Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 117/2026, ha sostanzialmente condiviso la soluzione interpretativa prospettata dall’Istante, ritenendo possibile fruire dell’agevolazione «prima casa» per l’acquisto di un nuovo immobile sito nel medesimo comune, a condizione che, entro il termine di due anni, venga alienata l’unica abitazione attualmente posseduta, risultante dalla fusione tra la porzione acquistata con l’agevolazione «prima casa» nel 1986 e quella acquisita in regime ordinario nel 2004.
In proposito, l’Agenzia ribadisce che la ratio sottesa alle diverse modifiche apportate alla disciplina in esame consiste nell’agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, riconoscendogli un termine, attualmente fissato in due anni, entro il quale procedere all’alienazione della precedente «prima casa». L’applicazione della disposizione in esame consentirebbe, in ogni caso, al contribuente di risultare, al termine del biennio, proprietario, nel medesimo comune, di un solo immobile acquistato beneficiando dell’agevolazione «prima casa».
L’Ufficio affronta, quindi, l’ulteriore questione sollevata dall’Istante, relativa al diritto al credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Tale disposizione riconosce un credito al contribuente che, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici «prima casa», proceda all’acquisto di un’altra abitazione, a condizione che anche il secondo acquisto possieda i requisiti per fruire delle medesime agevolazioni. L’Ufficio precisa che il presupposto per il riconoscimento del credito è l’effettiva fruizione dell’aliquota agevolata in occasione del precedente acquisto. Ne consegue che, nel caso di specie, il credito spettante agli acquirenti deve essere determinato esclusivamente sulla base dell’imposta versata in misura agevolata, senza considerare quella assolta in misura ordinaria per l’immobile contiguo, acquistato nel 2004 e successivamente accorpato all’abitazione dei contribuenti.
2.Precedente prassi e giurisprudenza
L’agevolazione cosiddetta «prima casa» di cui all’art 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur, prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% (invece dell’aliquota ordinaria pari al 9%), agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis. Tra dette condizioni, il legislatore, alle lettere b) e c) della citata Nota II-bis, richiede che l’acquirente dichiari, rispettivamente, di non essere già titolare di un diritto sufficientemente qualificato su altra abitazione sita nel comune in cui è effettuato il nuovo acquisto e di non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, anche per quote o in regime di comunione legale con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione precedentemente acquistata beneficiando delle agevolazioni «prima casa» di cui alla lettera c) della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur.
Come ribadito dall’Agenzia delle Entrate, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur, il contribuente che, al momento del nuovo acquisto, sia già titolare, su tutto il territorio nazionale, di un’abitazione acquistata fruendo dell’agevolazione «prima casa», può beneficiare nuovamente del regime agevolativo, a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto. La medesima facoltà è riconosciuta anche qualora il contribuente intenda acquistare un immobile ubicato nel proprio comune di residenza, nel quale sia già titolare di un diritto sufficientemente qualificato su un’altra abitazione, precedentemente acquistata beneficiando delle agevolazioni di cui alla lettera c) della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur.
Con tale soluzione, l’Agenzia si pone in continuità con la precedente prassi amministrativa. Infatti, nelle precedenti Risposte 21 aprile 2021, n. 277 e 25 agosto 2021, n. 551 in materia, l’Agenzia aveva già individuato la ratio della norma nella finalità di «agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta» e, alla luce di tale finalità, aveva ritenuto applicabile la disposizione in esame anche nell’ipotesi in cui l’immobile preposseduto da alienare, sito nel medesimo comune, fosse stato acquistato non già a titolo oneroso, bensì mortis causa, fruendo delle agevolazioni «prima casa» in virtù dell’art. 69, comma 3, della l. 21 novembre 2000, n. 342. Infatti, il predetto art. 69, comma 3, l. n. 342/2000, aveva esteso il regime agevolativo «prima casa» anche ai trasferimenti immobiliari a titolo gratuito, mortis causa o inter vivos, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale (cfr. Circ. 16 febbraio 2000, n. 207/E). Per completezza, la richiamata Ris. n. 551/2021 riguarda proprio l’ipotesi in cui l’immobile preposseduto da alienare sia stato acquisito, per metà, per successione mortis causa, fruendo delle agevolazioni di cui all’art. 69, comma 3, l. n. 342/2000, e, per la restante metà, sempre per successione mortis causa, senza beneficiare di alcuna agevolazione.
La giurisprudenza di legittimità ha fornito un’importante precisazione in merito alla disciplina in esame, delineando l’ambito applicativo, rispettivamente, del comma 4 e del comma 4-bis della Nota II-bis esaminata.
Infatti, come chiarito dalla Corte di Cassazione, Sez. V, con sentenza del 3 settembre 2025, n. 24479, non è possibile invocare il comma 4-bis citato nel caso in cui il contribuente alienasse l’immobile acquistato con i benefici fiscali della «prima casa» senza procedere al riacquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno come previsto dal comma 4 della Nota II-bis cit., nonostante la contribuente avesse acquistato altro immobile adibito ad abitazione principale prima dell’alienazione di quella per cui aveva usufruito del beneficio. Secondo gli Ermellini, infatti, la legge «consente di evitare la decadenza conseguente alla rivendita infra- quinquennale solo in caso di acquisto di una (altra) “prima casa” dopo la vendita di quella comperata con benefici e non anche in caso in cui la rivendita sia preceduta da altro acquisto (di quella che, al momento in cui l’acquisto è posto in essere, non èl’abitazione principale ma è una seconda casa)» (cfr. Cass., sez. V., n. 24479/2025). La sequenza “alienazione/acquisto” – disciplinata dal comma 4 – e la sequenza “acquisto/alienazione” – disciplinata dal comma 4-bis – non risulterebbero, infatti, equiparabili, in quanto non riconducibili alla medesima ratio.
La Corte Suprema, sez. V, ha espresso il medesimo orientamento con riferimento a un caso analogo, con ordinanza del 9 dicembre 2020, n. 28048.
L’Agenzia delle Entrate evidenzia che l’introduzione del citato comma 4-bis ha modificato anche la disciplina del credito d’imposta, riconoscendolo anche nell’ipotesi in cui il contribuente acquisti la nuova abitazione, beneficiando dell’agevolazione «prima casa», prima di alienare l’immobile agevolato già posseduto. Tale interpretazione era stata già affermata nella circolare 8 aprile 2016, n. 12/E e nelle successive Risposte 30 luglio 2025, n. 197 e 10 settembre 2025, n. 238, espressamente richiamate dall’Ufficio.
3.Conclusioni
La Risposta n. 117/2026 conferma un’interpretazione estensiva della disciplina «prima casa», coerente con la finalità di agevolare la sostituzione dell’abitazione precedentemente acquistata con i benefici fiscali. A tal proposito, l’Agenzia ritiene possibile fruire dell’agevolazione «prima casa» per l’acquisto di un nuovo immobile sito nel comune di residenza del contribuente, purché, entro il termine di due anni, venga alienata l’unica abitazione da quest’ultimo preposseduta, risultante dalla fusione di due porzioni immobiliari, delle quali soltanto una era stata acquistata beneficiando dell’agevolazione fiscale in esame.
La pronuncia chiarisce, inoltre, che il credito d’imposta deve essere commisurato alla sola imposta effettivamente assolta con l’aliquota agevolata, escludendo quella versata in misura ordinaria per la porzione acquistata senza benefici «prima casa».
BIBLIOGRAFIA
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S. PEPE, Casi e problemi – documenti – attualità – art. 64 d.l. 73/2021 : una nuova agevolazione “prima casa”?,in Rivista del Notariato, 2021, p. 877
S. PEPE, Quando “il matrimonio è per sempre”, in Rivista del Notariato, 2022, p. 859
