L’ordinanza n. 6316/2022.
In tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, anche la spiaggetta privata, pur se non classificabile nelle categorie C/2, C/6 e C/7. Infatti, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” alle pertinenze, non è necessario che l’abitazione principale e la pertinenza siano censite unitamente in Catasto ed, inoltre, l’agevolazione può applicarsi a tutti i beni qualificabili civilisticamente come pertinenze ex art. 817 c.c. e non solo alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7 (in quanto l’elencazione contenuta nella Nota II-bis non è “esclusiva”, ma è funzionale a chiarire che, con riferimento alle sole pertinenze classificate come C/2, C/6 e C/7, opera una limitazione numerica all’accesso al beneficio).
Lo ha stabilito la Corta di Cassazione con l’ordinanza n. 6316 del 25 febbraio 2022, con cui ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.
Nella vicenda in esame l’Ufficio, con avviso di liquidazione per imposta di registro, revocava al contribuente le agevolazioni fiscali provvisoriamente concesse in sede di registrazione di atto di compravendita di un’unità immobiliare e pertinenze (cantina, autorimessa e spiaggia privata), perché, a suo parere, potevano rientrare tra le pertinenze ammesse al beneficio “prima casa” solo le unità immobiliari catalogabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7.
Il contribuente proponeva ricorso, che veniva accolto in primo e secondo grado, ove il Collegio confermava la natura di pertinenza della spiaggia privata ex art. 817 c.c., ricorrendo i presupposti della “destinazione durevole al bene principale” “impressa dal proprietario della stessa”, della funzione di servizio della spiaggia ad uso esclusivo dell’immobile (che era originariamente contigua all’immobile e successivamente separata dalla costruzione di una strada comunale). Pertanto, escludeva l’intento elusivo ed interpretava la Nota II-bis, nel senso che l’agevolazione è limitata ad una sola entità per categoria solo per le pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7. Non assumeva inoltre alcun rilievo il fatto che il contribuente avesse solo successivamente accorpato, anche catastalmente, la proprietà dell’immobile e le pertinenze, attesa la già manifestata natura pertinenziale dell’area.
Chiamata a pronunciarsi sulla vicenda, la Suprema Corte di discosta dalla tesi dell’Amministrazione finanziaria.
La nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al Tur dispone che l’agevolazione “prima casa” si estende alle pertinenze dell’abitazione, precisando che: “sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato“. In relazione alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione “prima casa” può dunque trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna categoria.
Dal canto suo, l’Amministrazione finanziaria (circ. 29.5.2013 n. 18, § 3.11.2 e risposta AdE n. 566/2021), ha, sino ad oggi, mantenuto un’interpretazione restrittiva del comma 3, secondo periodo, della Nota II-bis, affermando che: “l’elencazione delle categorie catastali deve reputarsi tassativa e, per tale ragione, l’agevolazione in parola compete esclusivamente per non più di una delle pertinenze ricadenti nelle citate categorie catastali”, così negandola per pertinenze classificate in altre categorie catastali (ad es., D/10, anche se l’acquirente intende demolirle e costruire una pertinenza da classificare come C/2, C/6 e C/7: cfr. la risposta AdE n. 566/2021).
Di tale avviso non è però la Suprema Corte nella sentenza in esame ove, nel dare continuità al proprio orientamento teso a dare prevalenza alla realtà fattuale rispetto al dato formale catastale, ribadisce la natura non tassativa dell’elenco fornito dalla norma.
In tema di agevolazioni “prima casa” – ricorda la Suprema Corte – il concetto di pertinenza è, infatti, definito dall’art. 817 c.c., che lo lega al criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al “servizio” od “ornamento” di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area, che ha esclusivo rilievo formale. Invero, ciò che rileva è il rapporto di complementarità funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico (Cass. n. 3148/2015).
In sostanza, il carattere pertinenziale di un bene rispetto a un altro dipende non dalla sua mera classificazione catastale, ma dalla circostanza che la pertinenza sia effettivamente destinata “a servizio od ornamento” del “bene principale”, che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro).
Così argomentando, la Suprema Corte ribadisce il principio già affermato in tema di lastrico solare (Cass. n. 22561/2021), per cui è compreso tra le pertinenze ex Nota II-bis e sulla base della nozione dell’art. 817 c.c., anche il lastrico solare, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria – nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C/2, C/6 e C/7 – mera valenza complementare rispetto alla citata nozione civilistica.
Pertanto, conclude la Suprema Corte, la C.T. Reg. ha correttamente confermato la natura pertinenziale della spiaggia privata, ricorrendo i presupposti della destinazione durevole al bene principale, impressa dal proprietario della stessa e della funzione di servizio della spiaggia a uso esclusivo dell’immobile, originariamente contigua all’immobile e successivamente separata dalla costruzione di una strada comunale.
Conclusioni.
Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione conferma il suo orientamento, per cui non deve considerarsi tassativo l’elenco delle categorie catastali fornito dalla norma sull’agevolazione “prima casa”. Tuttavia, nonostante le numerose pronunce giurisprudenziali di segno contrario, gli uffici continuano ad oggi a sostenere un’interpretazione restrittiva della norma (circ. 29.5.2013 n. 18, § 3.11.2 e risposta AdE n. 566/2021), per cui “l’elencazione delle categorie catastali deve reputarsi tassativa e, per tale ragione, l’agevolazione in parola compete esclusivamente per non più di una delle pertinenze ricadenti nelle citate categorie catastali”, negandola per pertinenze classificate in altre categorie catastali, con ciò alimentando un consistente contenzioso. E’ auspicabile quindi che si pronuncino quanto prima sul tema le Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
