1. La ordinanza n. 30921/2025 in tema di accatastamento dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa
Con ordinanza n. 30921, pubblicata il 25 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente avverso la decisione della Commissione tributaria regionale della Sicilia, la quale aveva escluso l’applicabilità delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa con riferimento a un immobile che, al momento della compravendita, risultava accatastato nella categoria A/2 e che era stato successivamente riclassificato nella categoria speciale D/2, in quanto parte di un complesso edilizio turistico.
2. Il caso e il principio di diritto
Con contratto di compravendita del 12 aprile 2007, il contribuente ha acquistato un immobile accatastato nella categoria A/2, beneficiando delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e, in particolare, dell’applicazione dell’IVA nella misura del 4% ai sensi della Tabella A, Parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972.
Con nota comunale dd. 30.06.2008, il Comune di Acquedolci, che previamente aveva rilasciato al contribuente il certificato di agibilità ed abitabilità, affermava, invece, che l’unità immobiliare compravenduta avrebbe dovuto essere accatastata nella categoria speciale D2, in quanto parte di un complesso edilizio di carattere residenziale turistico, motivo per il quale l’Agenzia delle Entrate revocava le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, recuperando a tassazione l’aliquota IVA ordinaria (20%). La nuova destinazione urbanistica dell’immobile, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, si poneva in violazione all’art. 1, Nota II-bis della Tariffa – Parte Prima – allegata al d.P.R. n. 131/1986.
Mentre il ricorso proposto avverso la revoca disposta dall’Agenzia delle Entrate era stato accolto dalla Commissione tributaria provinciale di Messina, la Commissione regionale della Sicilia, in sede di appello, ha invece accolto l’impugnazione dell’Amministrazione finanziaria, ritenendo che la permanenza della destinazione urbanistica dell’immobile in zona D/2 precludesse l’applicazione dell’agevolazione prevista per la cessione degli immobili destinati ad abitazione principale di categoria A/2, di cui alla Tabella – Parte II, n. 21 allegata al d.P.R. 633/1972.
Avverso la suddetta pronuncia della Commissione tributaria regionale della Sicilia, il contribuente proponeva ricorso per cassazione.
Con l’ordinanza n. 30921 del 2025, la Corte di Cassazione ha affermato che, sebbene l’applicazione dell’IVA nella misura del 4%, ai sensi della Tabella A, Parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, sia subordinata alla sussistenza delle condizioni previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, la verifica di tali condizioni deve essere effettuata con riferimento al momento in cui si realizza l’effetto traslativo. Infatti, é stato già accertamento dalla stessa Corte che l’indagine sulle caratteristiche di un edificio, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, deve essere condotta sulla base degli elementi strutturali e funzionali delle singole unità al momento della ultimazione dell’edificio ovvero delle classificazioni catastali definitivamente stabilite. Poiché nella sentenza impugnata si dà atto che l’immobile, pur essendo stato edificato su un terreno facente parte di un complesso immobiliare adibito a struttura turistica, è stato venduto come civile abitazione ed era, al momento del trasferimento, accatastato nella categoria A/2, al relativo trasferimento deve applicarsi l’aliquota IVA agevolata, a condizione che lo stesso fosse destinato ad abitazione non di lusso. A fronte di un effettivo e concreto impiego abitativo dell’immobile, afferma la Cassazione, risulta irrilevante la destinazione urbanistica del terreno, considerando anche la piena autonomia della disciplina catastale rispetto alle norme urbanistico-edilizie.
Poiché, ad avviso della Suprema Corte, il Giudice di appello ha considerato solo la destinazione urbanistica del terreno senza esaminare la classificazione catastale e le caratteristiche dell’immobile, accoglie il ricorso presentato dal contribuente, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorso originario di parte contribuente, annullando l’atto impugnato.
3.I precedenti giurisprudenziali
Nell’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione fa espresso richiamo a una propria precedente decisione, ossia la sentenza n. 24462 del 2024, nella quale, con riferimento a una fattispecie analoga, è stato affermato il principio secondo cui l’immobile accatastato in categoria A/2 e destinato effettivamente ad abitazione principale può beneficiare dell’aliquota IVA agevolata del 4%, indipendentemente dalla destinazione urbanistica del terreno.
Le pronunce della Corte di Cassazione si pongono in linea con precedenti pronunce come la sentenza n. 10827 del 24 aprile 2023 che, rigettando il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, afferma che il Giudice d’appello avrebbe correttamente affermato «che il momento giuridicamente rilevante ai fini del riconoscimento dell’agevolazione de qua, è quello “.. in cui si realizza l’effetto traslativo..» (cfr. Cass. civ. sen. n. 10827 del 24 aprile 2023).
A tale principio si è attenuta anche la Commissione tributaria regionale della Lombardia, sede di Milano, sez. XXI, la quale, con la sentenza n. 1992 del 24 settembre 2020, ha deciso in senso conforme in un caso analogo: il contribuente aveva fruito delle agevolazioni “prima casa” in relazione a un immobile accatastato in categoria A/2; tuttavia, due anni dopo, l’Ufficio del Territorio accertava che l’immobile doveva essere riclassificato in categoria A/1. La Commissione tributaria regionale confermava la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso presentato dal contribuente, stabilendo che «all’atto di acquisto dell’immobile la categoria catastale dell’immobile era A/2 e quindi la parte acquirente aveva i legittimi requisiti per chiedere e ottenere i benefici di prima casa» (cfr. Comm. trib. regionale Lombardia Milano, sen. n. 1992 del 24 settembre 2020).
Anche con ordinanza n. 33607 del 20 dicembre 2024 viene affermato lo stesso principio, seppur in relazione al caso inverso: la Corte Suprema ha escluso l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” alle unità immobiliari classificate catastalmente nella categoria D/2, quali residenze turistiche-alberghiere, anche se, in seguito a una convenzione stipulata con il Comune, è stata consentita la loro destinazione residenziale al termine della convenzione stessa.
Si rinviene, invece, una consistente casistica giurisprudenziale che deroga al principio fin qui esaminato, relativa agli immobili “in corso di costruzione” o “collabenti”, ossia immobili che, al momento dell’acquisto, risultano inidonei a soddisfare attuali esigenze abitative (iscritti rispettivamente nelle categorie catastali F/3 e F/2). Nel caso di immobili in corso di costruzione o in corso di ristrutturazione, infatti, la giurisprudenza risulta pacifica nell’affermare che non è necessario, ai fini del godimento delle agevolazioni fiscali “prima casa”, che l’immobile oggetto della compravendita sia già idoneo all’uso abitativo al momento dell’acquisto; rileva, invece, la suscettibilità dell’immobile di essere “destinato ad abitazione” e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito per l’esercizio del potere di accertamento dell’Agenzia (cfr. Cass. civ. sen. n. 3913 del 16 febbraio 2025). Richiedere la presenza degli elementi “distintivi” già al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, ad avviso della Corte Suprema, si porrebbe in contrasto con la ratio del legislatore che – attraverso l’agevolazione fiscale in esame – ha inteso «promuovere e favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione» (cfr. Corte di Giustizia Trib. II grado Friuli-Venezia Giulia, sez. I-trieste, sen. n. 199 del 10 giugno 2025).
4.Conclusioni
L’ordinanza n. 30921 del 2025 offre un ulteriore e significativo chiarimento in ordine ai presupposti applicativi delle agevolazioni “prima casa”, confermando l’orientamento della giurisprudenza di legittimità volto a individuare nel momento del perfezionamento dell’effetto traslativo il criterio temporalmente rilevante per la verifica dei requisiti richiesti dalla normativa agevolativa, tra i quali la classificazione catastale dell’immobile.
Nell’ambito delle agevolazioni “prima casa”, il dato catastale ha assunto una particolare rilevanza a partire dall’entrata in vigore dell’art. 33 del c.d. “Decreto Semplificazioni” (D.lgs. n. 175/2014), con il quale il legislatore ha ridefinito i criteri di accesso al beneficio, sostituendo il previgente riferimento agli immobili «non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969» con l’attuale esclusione delle sole unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La sopravvenuta variazione della categoria catastale, come evidenziato dall’ordinanza in esame, non è però idonea a giustificare automaticamente la revoca del beneficio, dovendosi salvaguardare l’affidamento del contribuente che abbia correttamente fruito dell’agevolazione in base a dati oggettivi e ufficiali esistenti al momento della stipula dell’atto.
Ne deriva che l’Ufficio, prima di emettere un provvedimento impositivo, è tenuto a verificare la sussistenza o meno delle condizioni soggettive ed oggettive necessarie per beneficiare dell’agevolazione fiscale «valutando la documentazione prodotta dai contribuenti e non basarsi unicamente sul semplice dato formale dell’accatastamento nella categoria non prevista per ottenere il beneficio in questione» (cfr. Corte Giustizia trib. II grado Friuli-Venezia Giulia, sez. I-Trieste, sen. n. 199 del 10 giugno 2025).
