1. La Risposta n. 312/2025 in tema di agevolazioni «prima casa» per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro
Con la Risposta n. 312/2025, l’Agenzia delle Entrate ha espresso il proprio parere in merito al quesito presentato da un contribuente residente all’estero per motivi professionali a decorrere dal 2009, il quale chiedeva se, acquistando un immobile ad uso abitativo nel comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario, potesse beneficiare delle agevolazioni «prima casa», così come previsto dall’art. 2 del decreto-legge 13 giugno 2023, n. 69, che ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lettera a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro (Tur).
Infatti, l’art. 2 del decreto-legge 13 giugno 2023, n. 69, ha modificato i criteri per accedere al beneficio fiscale in esame, stabilendo che esso può essere riconosciuto anche a chi, dopo aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, a condizione che l’immobile oggetto dell’acquisto sia ubicato «nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.»
2. Il caso e il principio di diritto
Formula istanza di interpello il contribuente, nato e cresciuto in Italia, che si era trasferito all’estero per motivi professionali e intende acquistare, nel comune italiano in cui ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario, un’immobile avvalendosi delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1, Nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, allegata al Tur, così come modificato dall’art. 2 del d.l. n. 69/2023.
Il comune in questione, tuttavia, non coincide né con il comune di nascita né con quello in cui aveva la residenza o svolgeva attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.
In considerazione del vincolo affettivo che lega il contribuente al predetto comune, nel quale ha frequentato le scuole medie, le scuole superiori e l’università, egli ritiene sussistere i presupposti per usufruire delle agevolazioni «prima casa», come previsto dalla normativa sopra richiamata.
Con la Risposta n. 312/2025, l’Agenzia delle Entrate conferma la posizione del contribuente.
L’Agenzia precisa, in primo luogo, i criteri previsti dalla lett. a) della Nota II-bis citata per l’accesso al beneficio in esame, ossia (1) il trasferimento da parte del contribuente all’estero per ragioni di lavoro, (2) la residenza in Italia per almeno cinque anni ovvero lo svolgimento in Italia, per lo stesso periodo, dell’attività lavorativa, e (3) l’acquisto dell’immobile nel comune di nascita oppure in quello in cui il contribuente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.
Con riferimento al terzo requisito, poiché, nel caso in esame, il comune in cui il contribuente intende acquistare l’immobile ad uso abitativo non coincide né con quello di nascita né con quello in cui aveva la residenza prima del trasferimento all’estero, occorre verificare – ai fini dell’accesso all’agevolazione fiscale in esame – se il comune in cui il contribuente ha completato l’intero percorso scolastico e universitario possa considerarsi quale «comune in cui svolgeva la propria attività» antecedentemente al trasferimento.
A tal proposito, l’Amministrazione finanziaria richiama l’attenzione sull’interpretazione del termine «attività». In particolare, l’Agenzia fa riferimento alla circolare 2 marzo 1994, n. 1 del Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate, Affari Giuridici, Servizio IV, nella quale si è precisato che «il legislatore, con detto termine, ha inteso ricomprendere ogni tipo di attività ivi incluse quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportiva».
Alla luce di tale orientamento, l’Agenzia delle Entrate esprime parere favorevole in ordine al quesito formulato dal contribuente, precisando che il comune in cui è stato svolto e completato il percorso formativo assume rilievo ai fini del riconoscimento dell’agevolazione fiscale, integrando il requisito di cui alla lett. a) della Nota II-bis citata.
La dichiarazione dell’Istante di non essere proprietario, né in forma esclusiva né in comproprietà, di alcun immobile acquistato con le agevolazioni «prima casa» consente di ritenere soddisfatti anche i requisiti delle lettere b) e c), che devono ricorrere congiuntamente al primo requisito, come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 312/2025.
3. Precedente prassi e giurisprudenza
Con la Risposta n. 312/2025, l’Amministrazione finanziaria conferma la centralità del legame sostanziale che, ai fini dell’accesso al beneficio fiscale in esame, deve intercorrere tra il contribuente e il comune nel quale è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato, ponendosi con tale orientamento in linea con la precedente prassi amministrativa.
Infatti, l’Agenzia si è espressa analogamente nella Risposta n. 28/2025, relativa a un’istanza di interpello presentata da un contribuente, anch’egli nato e cresciuto in Italia e successivamente trasferitosi all’estero per motivi di lavoro, che chiedeva se potesse fruire dell’agevolazione «prima casa» in relazione all’acquisto di un immobile ubicato nel comune in cui, prima del trasferimento, aveva avuto la residenza anagrafica, sebbene tale comune non coincide con l’ultima residenza anagrafica in Italia. Ebbene, in quell’occasione, l’Agenzia afferma che il legislatore, nell’individuare i requisiti per fruire del beneficio in argomento, «ha inteso valorizzare il collegamento tra il soggetto che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto la propria attività», indipendentemente dalla circostanza che, nel caso concreto, si tratti o meno dell’ultimo comune di residenza o di svolgimento dell’attività prima del trasferimento all’estero (cfr. Risposta n. 28/2025, p. 5).
Proprio al fine di dare piena attuazione alla ratio dell’agevolazione in esame, l’intervento normativo operato dall’art. 2 del d.l. n. 69/2023 ha superato definitivamente il criterio della cittadinanza italiana, previsto invece dalla normativa previgente, attribuendo rilievo ai legami affettivi del contribuente con il territorio, come evidenziato nella Relazione illustrativa al medesimo decreto. Più precisamente, la predetta Relazione chiarisce che l’agevolazione non è fruibile sull’intero territorio nazionale, bensì esclusivamente «in un comune con cui si manifesta un vincolo, individuato dalla nascita, residenza o attività lavorativa».
Si osserva, tuttavia, che già anteriormente all’intervento modificativo, la prassi giurisprudenziale e amministrativa attribuiva rilievo al legame sostanziale tra il contribuente e il territorio. Ciò emerge, in primo luogo, da pronunce giurisprudenziali come l’ordinanza 14 ottobre 2021, n. 28055, emessa dalla sezione VI-5 della Corte di Cassazione, la quale sottolinea che la ratio della norma istitutiva dell’agevolazione «prima casa» è quella di «incentivare il mantenimento di un collegamento tra la comunità nazionale e il cittadino che già ne abbia fatto parte e sia stato costretto ad espatriare per le necessità della vita» e che, di conseguenza, l’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta al cittadino italiano residente all’estero che, però, non aveva mai risieduto né svolto attività in Italia (cfr. Cass. sez. VI-5, ord. n. 28055/2021).
Anche la prassi amministrativa risulta ispirata da un’interpretazione volta a valorizzare il radicamento sostanziale del contribuente nel contesto nazionale. A tal riguardo, la Circ. n.1/1994, richiamata nella Risposta n. 312/2025, adotta una lettura ampia del concetto di «attività», includendo anche quelle svolte senza remunerazione, quali lo studio, il volontariato e le attività sportive. Tale orientamento è stato confermato nella successiva circolare del 1 marzo 2001, n. 19.
La prassi giurisprudenziale conferma la predetta interpretazione: la Commissione tributaria regionale di Venezia-Mestre, con la sentenza 24 maggio 2011, n. 63, ha respinto l’appello proposto dall’Ufficio contro la decisione di primo grado, la quale aveva riconosciuto l’applicazione dell’agevolazione «prima casa» relativamente all’acquisto di un immobile situato nel comune in cui il contribuente prestava – in forma volontaria e senza remunerazione – assistenza continuativa alla propria suocera, confermando che «per attività si intende ogni genere di attività, compresa quella svolta in ambito di volontariato senza remunerazione» (cfr. Comm. trib. reg. Venezia-Mestre, sen. n.63/2011). Rileva, pertanto, anche l’attività di volontariato svolta nei confronti di un familiare, purché idonea a generare un legame effettivo tra il contribuente e il territorio in cui è situato l’immobile acquistato.
Da ultimo e con riferimento al caso in esame, l’Agenzia riconosce l’attività di studio e di formazione svolta dal contribuente quale autonomo elemento di radicamento personale e familiare, meritevole, in quanto tale, di fruire dell’agevolazione «prima casa», così come previsto dall’art. 2 del d.l. n.69/2023, che ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lettera a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Tur.
4. Conclusioni
A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 2 del d.l. n.69/2023, l’accesso all’agevolazione «prima casa» è stato esteso ai soggetti – cittadini italiani e stranieri – che abbiano risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni e che, successivamente, si siano trasferiti all’estero per motivi di lavoro. Al fine di favorire il mantenimento del legame tra tali soggetto e la comunità nazionale di cui ne abbiano fatto parte, è stata prevista la possibilità per gli stessi di beneficiare dell’agevolazione fiscale in relazione all’acquisto di un immobile sito nel comune con il quale sussiste un effettivo legame sostanziale, vale a dire, alternativamente, nel comune di nascita, nel comune di residenza precedente al trasferimento ovvero nel comune in hanno svolto la loro attività antecedente allo stesso trasferimento.
Con la Risposta n.312/2025, l’Agenzia adotta un’interpretazione estensiva della disposizione normativa, ricomprendendo tra le attività svolte nel territorio dello Stato – rilevanti ai fini dell’accesso all’agevolazione «prima casa» – anche quelle di studio e formazione.
BIBLIOGRAFIA:
D. BERTANI, L’agevolazione “prima casa” ed il prezzo-valore nell’acquisto delle pertinenze, in Immobili & proprietà, 2024, p. 87
F. MIGLIORINI, Prima casa AIRE: l’attività di studio radica il beneficio fiscale, pubblicato su Fiscomania.com il 16 dicembre 2025, data di ultima consultazione: 17 febbraio 2026, disponibile su: https://fiscomania.com/prima-casa-aire-attivita-di-studio/#google_vignette
