- L’ordinanza n. 2482/2026 in tema di doppio beneficio delle agevolazioni «prima casa»
Con ordinanza n. 2482, pubblicata il 05.02.2026, la Corte di Cassazione, Sezione V, ha confermato la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, che aveva escluso l’applicazione dell’agevolazione «prima casa» per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, in quanto l’acquirente aveva già fruito del medesimo beneficio in occasione di una precedente donazione indiretta di un immobile da parte dei propri genitori.
Secondo la Corte Suprema, tale circostanza si porrebbe in contrasto con la condizione di cui alla lettera c) della nota II-bis, posta in calce all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (Tur), ossia la mancanza di titolarità, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con le medesime agevolazioni.
- Il caso e il principio di diritto
Con atto di acquisto del 2013, il contribuente ha acquistato un immobile ad uso abitativo, avvalendosi delle agevolazioni fiscali «prima casa» di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur.
Poichè lo stesso contribuente aveva già acquistato nel 1993 un abitazione beneficiando delle medesime agevolazioni, l’Agenzia delle Entrate, con riferimento al secondo acquisto effettuato nel 2013, emetteva due avvisi di liquidazione: uno in merito all’imposta di registro relativamente al contratto di acquisto dell’immobile e uno in merito all’imposta sostitutiva per il contratto di mutuo ipotecario.
Il contribuente, che all’epoca del primo acquisto nel 1993 era minorenne, proponeva ricorso avverso i suddetti avvisi di liquidazione, sostenendo che tale primo acquisto dovesse essere qualificato come donazione indiretta di immobile da parte dei genitori, non ostativa, pertanto, alla fruizione dell’agevolazione «prima casa» con riferimento all’acquisto effettuato nel 2013.
In riforma della decisione di primo grado, la Commissione tributaria regionale del Lazio, in sede di gravame, accoglieva l’appello dell’Ufficio relativo all’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, dichiarandone la legittimità.
Avverso la sentenza di secondo grado, il contribuente proponeva ricorso per cassazione articolato in due motivi, deducendo, in primo luogo, l’omessa pronuncia, da parte del giudice di secondo grado, sull’eccepita inammissibilità dell’appello e, in secondo luogo, la violazione dell’art. 1, nota II-bis, comma 1, lettera c), della tariffa, parte prima, allegata al Tur, atteso che il primo acquisto andrebbe qualificato come donazione indiretta di immobile e, conseguentemente, non rilevante per il successivo acquisto con i benefici «prima casa».
L’Ufficio proponeva, a sua volta, ricorso incidentale avverso la sentenza di secondo grado, censurando la decisione nella parte in cui il giudice di secondo grado aveva ritenuto che l’appello fosse riferito esclusivamente all’avviso di liquidazione relativo all’imposta di registro e non anche all’avviso concernente l’imposta sostitutiva sul contratto di mutuo ipotecario.
Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i ricorsi.
In primo luogo, ha respinto il motivo con cui il contribuente lamentava l’omessa pronuncia della Commissione di secondo grado sull’eccepita inammissibilità dell’appello. Ad avviso della Corte Suprema, infatti, la Commissione tributaria regionale, avendo deciso nel merito, avrebbe implicitamente rigettato l’eccezione di inammissibilità dell’appello. A tal proposito, richiama l’orientamento consolidato in giurisprudenza, per il quale non ricorre il vizio di omessa pronuncia quando la pretesa non espressamente esaminata risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia.
Entrando poi nel merito della questione, la Corte di Cassazione osserva che è del tutto irrilevante stabilire se il primo acquisto costituisca o meno una donazione indiretta dell’immobile. Ciò che rileva, invece, è stabilire se il contribuente abbia già fruito delle agevolazioni fiscali in oggetto, atteso che la norma agevolativa non consente il doppio beneficio delle stesse.
Considerato che l’atto del 1993 era stato pacificamente assoggettato – in applicazione dei benefici «prima casa» – a imposta di registro quale atto di acquisto e non di donazione, al momento del successivo acquisto nel 2013, il contribuente aveva già beneficiato delle agevolazioni prima casa. La Corte Suprema rileva, infatti, che anche attraverso la donazione indiretta il contribuente sia diventato titolare dell’abitazione e abbia usufruito dei benefici «prima casa».
Infine, la Corte di Cassazione si pronuncia sul ricorso incidentale proposto dall’Agenzia delle Entrate, rilevando la correttezza dell’interpretazione fornita dal giudice d’appello, secondo cui l’impugnazione dell’Ufficio era limitata al solo avviso relativo all’imposta di registro.
Infatti, in violazione dell’onere gravante sulla parte che intenda censurare l’interpretazione degli atti processuali compiuta dal giudice di merito, l’Agenzia, con il ricorso incidentale, non ha dedotto alcuna specifica violazione dei criteri ermeneutici, limitandosi ad affermare semplicemente che l’appello investisse anche la ratio decidendi relativa al secondo avviso.
Per tale motivo, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso incidentale proposto dall’Ufficio.
- Precedente prassi e giurisprudenza
Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha chiarito che la condizione di cui alla lettera c) della nota II-bis citata, esclude il beneficio in esame laddove il contribuente sia già titolare, a livello nazionale, di un immobile acquistato dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.
In linea con precedenti pronunce giurisprudenziali, la Suprema Corte adotta un’interpretazione strettamente letterale del criterio, senza attribuire rilievo ad elementi quali, ad esempio, la modalità di acquisto della titolarità o l’idoneità del primo immobile acquistato a soddisfare le esigenze abitative.
Per contro, la Corte di Cassazione – «in relazione al chiaro tenore letterale della norma» – ha più volte negata la possibilità di accedere alle agevolazioni «prima casa» al contribuente per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, laddove lo stesso sia già titolare di un altro immobile destinato alla casa familiare, acquistato con i medesimi benefici, ancorché la stessa sia stata assegnata, in sede di separazione, all’altro coniuge affidatario di prole minorenne (cfr. Cass., sez. VI-5, 18 luglio 2016, n. 14673; Cass., sez. VI-5, 14 settembre 2022, n. 27001; Cass., sez. VI-5, 14 settembre 2022, n. 27088).
Ciò in quanto la condizione di cui alla lettera c) della nota II-bis, diversamente da quella prevista dalla lettera b) della medesima disposizione – che esclude dal beneficio l’acquirente già titolare di un immobile nello stesso Comune – considera la casa come un bene economico, non necessariamente funzionalizzato alle concrete esigenze abitative del contribuente, come chiarito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 27088/2022, sopra richiamata.
Non integra, invece, la fattispecie del doppio beneficio delle agevolazioni «prima casa» l’ipotesi in cui l’acquisto della titolarità dell’immobile abbia carattere meramente strumentale a un successivo e immediato ritrasferimento dell’immobile (cfr. Cass., sez. V, 5 febbraio 2026, n. 2449). Più precisamente, nell’ambito di una redistribuzione patrimoniale realizzata mediante un unico negozio plurilaterale, cui hanno partecipato più contribuenti appartenenti al medesimo nucleo familiare, l’acquisto strumentale effettuato da parte dei genitori, finalizzato al contestuale trasferimento dello stesso immobile al figlio, non configura un acquisto rilevante ai fini del beneficio fiscale in esame, in quanto avvenuto per un istante temporalmente non apprezzabile e, peraltro, solo in via strumentale all’assetto finale degli interessi perseguiti nell’atto notarile (cfr. Cass., sez. V, n. 2449/2026).
A parere della stessa Amministrazione finanziaria, peraltro, non configura un doppio beneficio vietato dalla norma agevolativa, l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare alla prima abitazione, che si sostanzia nel mero ampliamento della casa già assoggettato al regime di favore (cfr. Ris. 25 febbraio 2005, n. 25/E). In riferimento all’acquisto della nuova unità immobiliare, pertanto, sarà applicabile l’agevolazione della prima casa.
Si osserva, infine, che il momento rilevante ai fini della verifica della sussistenza di tutte le condizioni necessarie per il riconoscimento dell’agevolazione «prima casa», è quello in cui si realizza l’effetto traslativo (cfr. Cass., sez. V, 24 aprile 2023, n. 10827). A tal proposito, la Corte di Cassazione, con riferimento alla condizione di cui alla lettera b) della norma agevolativa in esame, ha affermato che non decade dall’agevolazione il contribuente che, successivamente all’acquisto agevolato, riacquisti la titolarità di un immobile donato poco tempo prima del nuovo acquisto, la cui titolarità avrebbe altrimenti precluso la fruizione delle agevolazioni fiscali in relazione a quest’ultimo (cfr. Cass., sez. V, 21 giugno 2021, n. 17631). Resta ferma, tuttavia, ogni valutazione da parte dell’Amministrazione finanziaria in merito a eventuali condotte elusive dell’imposta.
- Conclusioni
L’ordinanza n. 2482/2026 della Corte di Cassazione conferma un orientamento giurisprudenziale rigoroso in materia di agevolazioni «prima casa», ribadendo il divieto di fruizione reiterata del beneficio in presenza di un precedente acquisto già agevolato.
In particolare, la Suprema Corte adotta un’interpretazione strettamente letterale della condizione di cui alla nota II-bis, lett. c), escludendo la rilevanza di elementi quali la natura dell’acquisto o la concreta idoneità dell’immobile a soddisfare esigenze abitative.
Con tale pronuncia, la Corte si allinea all’orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui la condizione di cui alla lettera c) della nota II-bis considera l’abitazione quale forma di tutela del risparmio monetario e non risponde, a differenza della lettera b) della medesima norma agevolativa, a concrete esigenze abitative del contribuente.
BIBLIOGRAFIA
L. CATANIA, S. LOI, L’ex coniuge beneficia dell’agevolazione prima casa se acquista una nuova abitazione?, in IUS Famiglie, 2022
A. IEVOLELLA, Esclusa l’agevolazione ‘prima casa’ se si è già titolari di un immobile ricevuto in donazione indiretta dai genitori, in Diritto & Giustizia, 2026
