1. Il caso
Con la Risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile alla cessione contestuale, a due soggetti distinti, del diritto di superficie e del diritto di nuda proprietà, qualora tali diritti gravino su terreni agricoli non edificabili.
Nel caso sottoposto all’Amministrazione finanziaria, in particolare, l’Istante è un esercente impresa agricola ai sensi dell’art. 2135 c.c., il quale, nello svolgimento della propria attività, si avvale del regime catastale di determinazione del reddito di cui all’art. 32 Tuir. L’imprenditore, pieno ed esclusivo proprietario da più di cinque anni di diversi fondi agricoli non edificabili, ha manifestato l’intenzione di realizzare una contestuale cessione di più diritti reali parziali gravanti su tali terreni: specificamente, la volontà sarebbe quella di costituire il diritto di superficie sugli stessi in favore di una società e di attribuire la nuda proprietà al figlio, nell’ambito di un’operazione di pianificazione del passaggio generazionale.
Ad avviso dell’Istante, la fattispecie giuridica descritta dovrebbe essere qualificata, nel suo complesso, come un’unica alienazione della piena proprietà dei fondi agricoli, «comportante la perdita integrale di ogni potere economico e giuridico (…), nonché di qualsiasi diritto reale sugli stessi». Per tale motivo, il contribuente ritiene che l’operazione prospettata non sia riconducibile nell’ambito applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir, anche in considerazione del periodo di possesso dei terreni, come precedentemente evidenziato, superiore a cinque anni.
Evidentemente, la questione sottostante al caso di specie attiene all’esatta imposizione fiscale alla quale assoggettare i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili, se, come prospettato dall’Istante, quali plusvalenze immobiliari ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) o, invece, quali redditi diversi “semplici” di cui alla lett. h) della medesima disposizione.
2. La riforma delle plusvalenze immobiliari ad opera della Legge di Bilancio 2024
Per una migliore comprensione della questione giuridica sottoposta all’esame dell’Amministrazione finanziaria, è opportuno accennare alle modifiche intervenute sul regime di tassazione delle plusvalenze immobiliari ai fini dell’imposizione sui redditi, ad opera dell’art. 1, comma 64, lett. a) e b), l. 30 dicembre 2023, n. 213 (c.d. Legge di Bilancio 2024).
La riforma, in particolare, è intervenuta sul dettato dell’art. 67 Tuir, modificandone le lettere b) e h) e introducendo una nuova lettera, la b-bis), dedicata alle cessioni a titolo oneroso degli immobili sui quali siano stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus. Per quanto di interesse per la presente trattazione, il legislatore ha espressamente aggiunto tra le ipotesi di cui alla lett. h) «la costituzione degli altri diritti reali di godimento» oltre a quello di usufrutto, l’unico ad essere contemplato nella versione originaria della disposizione. Invece, nonostante il necessario coordinamento con la lett. b-bis), la disposizione di cui alla lett. b) è rimasta sostanzialmente inalterata, qualificando come plusvalenza, salvo alcune esclusioni, quanto realizzato mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili.
Allo stesso tempo, la Legge di Bilancio 2024 ha specificato il dettato dell’art. 9, comma 5, Tuir, il quale oggi prevede che «Ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società».
Con la riforma, quindi, è stato previsto per i diritti reali di godimento un regime articolato su due distinti binari: nel caso in cui intervenga la loro cessione, in forza dell’assimilazione alle cessioni a titolo oneroso di cui all’art. 9, comma 5, Tuir, gli stessi saranno assoggettati a tassazione quali plusvalenze immobiliari ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b); la loro costituzione, invece, sarà riconducibile nell’ambito di applicazione oggettivo dell’art. 67, comma 1, lett. h).
A fronte di obiettive incertezze ermeneutiche riguardo all’individuazione del corretto criterio distintivo tra cessione e costituzione, il legislatore è intervenuto fornendo la propria interpretazione autentica del dettato delle lettere b) e h). L’art. 1, comma 1-bis, d.l. 17 giugno 2025, n. 84, in particolare, dispone che «il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) (…) quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile», mentre «si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) (…) se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene».
La questione, per i contribuenti, non è affatto irrilevante, posto che, tra i due regimi fiscali, quello previsto dalla lettera b) risulta sicuramente più favorevole. In relazione a quest’ultimo, infatti, la base imponibile non coincide con l’intero ammontare delle somme percepite, essendo limitata alla sola plusvalenza; inoltre, la norma prevede la realizzazione di specifiche condizioni affinché l’imposizione possa essere applicata (tra le quali il limite temporale di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile).
3. La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, con la propria risposta, ha di fatto sposato la tesi prospettata dall’Istante, sebbene abbia ritenuto opportuno effettuare alcune specificazioni concernenti gli effetti sostanziali dell’operazione sulla situazione giuridica del disponente.
L’Agenzia, in particolare, ha operato un discrimine tra operazioni dalle quali non residui alcun diritto reale in capo al dante causa e operazioni dalle quali lo stesso conservi ancora una qualche signoria sul bene, anche volendo ipotizzare un’eventuale estinzione del diritto di superficie temporaneo. Nel caso in cui l’effetto degli atti di disposizione patrimoniale produca il primo degli esiti prospettati, l’Agenzia ha concordato con l’Istante nel ritenere che non si realizzi alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), Tuir; «diversamente, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di superficie costituirà reddito diverso ai sensi della lettera h) del comma 1 del citato articolo 67 del TUIR».
La risposta dell’Agenzia presuppone un’interpretazione sostanziale dell’operazione concepita dall’Istante. Benché la stessa, infatti, fosse idealmente scomponibile in due segmenti (vale a dire la costituzione del diritto di superficie e la cessione della nuda proprietà), ne è stata correttamente intesa l’effettiva natura unitaria sotto al versante economico. A ben vedere, la mancata valorizzazione di tale aspetto avrebbe potuto condurre l’Amministrazione, come fatto in passato, a scindere il trattamento fiscale applicabile, ritenendo la costituzione del diritto di superficie sussumibile nell’alveo della lett. h) e la cessione della nuda proprietà nella lett. b).
Il risultato ermeneutico a cui è giunta l’Agenzia rappresenta, ad avviso di chi scrive, un corretto approdo dal punto di vista teleologico. Infatti, nonostante la norma di interpretazione autentica sopra richiamata non abbia preso espressamente in considerazione le ricadute fiscali derivanti da due negozi giuridici come quelli del caso di specie, deve ritenersi che, avendo il legislatore individuato quale criterio discretivo gli effetti sostanziali prodotti dall’operazione nella sfera giuridico-patrimoniale del disponente, il medesimo parametro interpretativo debba trovare applicazione anche in presenza di operazioni complesse, che, pur articolate in una pluralità di atti, realizzino un risultato economico unitario.
4. Considerazioni conclusive
La risposta qui in commento appare significativa perché segna, di fatto, il superamento di un convincimento precedentemente espresso dall’Agenzia delle Entrate appena prima dell’intervento di interpretazione autentica del giugno 2025.
Con la Risposta ad interpello n. 133/2025, pubblicata in data 14 maggio 2025, l’Amministrazione aveva infatti esaminato il caso di due coniugi comproprietari, intenzionati a trasferire separatamente e contestualmente l’usufrutto e la nuda proprietà del proprio immobile a due distinti acquirenti. In tale occasione, l’Agenzia aveva optato per una netta separazione concettuale dei due negozi giuridici, ritenendo che il corrispettivo derivante dalla costituzione onerosa dell’usufrutto dovesse essere assoggettato a tassazione quale reddito diverso, mentre la cessione della nuda proprietà quale plusvalenza immobiliare. Tale impostazione ermeneutica, la quale aveva destato non poche perplessità in dottrina (sul punto, nonché per un’analisi esaustiva della legislazione e della prassi in materia, si veda F. TARINI, Cessione, costituzione e concessione di diritti reali immobiliari quali fattispecie di redditi diversi tra interventi di prassi e leggi di interpretazione autentica, in Diritto e pratica tributaria, 2026, 1, p. 79) potrebbe essere stata definitivamente disattesa proprio in ragione della sopracitata sopravvenienza normativa.
In questo contesto di (quantomeno parziale) incertezza, sarebbe auspicabile che l’orientamento più recente dell’Agenzia delle Entrate si consolidasse tramite nuovi interventi di prassi, anche di carattere generale. Nell’attesa, restano ancora incerti i presupposti al ricorrere dei quali il trasferimento della proprietà frazionata in più diritti reali minori possa essere oggetto di tassazione unitaria.
BIBLIOGRAFIA
F. TARINI, Cessione, costituzione e concessione di diritti reali immobiliari quali fattispecie di redditi diversi tra interventi di prassi e leggi di interpretazione autentica, in Diritto e pratica tributaria, 2026, 1, p. 79
