La legge di stabilità 2011 ha introdotto nel corpo dell’art. 35, d.l. n. 223/2006 il comma 10-ter.1, che prevede, ai fini delle imposte d’atto, la tassazione in misura fissa delle «cessioni, effettuate da banche e dagli intermediari finanziari autorizzati di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia […] nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore».
All’interno del periodo sono, dunque, individuabili, due presupposti oggettivi.
In primo luogo, la norma stabilisce l’applicazione delle imposte d’atto nella misura fissa ai trasferimenti effettuati in seguito all’esercizio da parte dell’utilizzatore dell’opzione per il riscatto. Come chiarito dall’incipit della disposizione stessa, le modifiche normative sono introdotte al fine di «disciplinare il trattamento tributario del contratto di locazione finanziaria (leasing) applicato al settore immobiliare e di garantirne la coerenza con le disposizioni relative alle imposte di registro, ipotecaria, catastale applicate per i trasferimenti operati con strumenti contrattuali diversi dallo stesso». Anteriormente all’entrata in vigore della novella, infatti, le imposte ipo-catastali da corrispondersi per l’acquisto ed il riscatto dei beni immobili strumentali per natura da concedere o concessi in leasing dovevano essere versate, con aliquote ridotte della metà, in ciascuna delle due distinte fasi giuridiche che caratterizzano l’operazione di leasing immobiliare. Le modifiche introdotte sono, quindi, dirette a concentrare in chiave perequativa il prelievo fiscale “a monte”, nella fase relativa all’acquisto del bene da parte della società di leasing. O meglio, per citare l’Amministrazione finanziaria stessa «a garantire una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario». (Circ. n. 12/E/2011).
In secondo luogo, la norma dispone la tassazione in misura fissa con riferimento alle cessioni effettuate da soggetti qualificati di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti in seguito all’inadempimento dell’utilizzatore. Ciò con l’intento di favorire dal punto di vista fiscale, la dismissione di tali asset, per consentire alla società stessa di proseguire nella sua attività “tipica” di leasing immobiliare.
Rispetto a dette fattispecie, la prassi amministrativa, riconoscendo alla norma natura agevolativa ed evocando il “mantra” della stretta interpretazione delle disposizioni di favore, ha sempre negato un’interpretazione morbida del comma 10-ter.1, limitandone gli effetti normativi al significato testuale. E così, tra le più note, si è negata l’imposizione in misura fissa al successivo trasferimento di immobili pervenuti al cedente per effetto di una cessione in blocco ex articolo 58 del TUB (Ris. n. 54/2020 e Ris. n. 303/2021). Recentemente, l’interpretazione a maglie strette ha riguardato anche le ipotesi del cd. riscatto anticipato.
Alcuni Uffici riqualificano, infatti, quale autonoma e slegata compravendita da assoggettare ad ordinaria imposizione proporzionale ai fini delle ipocatastali, quello che in realtà è l’esercizio di un’opzione nascente dallo stesso contratto di leasing.
Si tratta di una ripresa fiscale del tutto infondata sia sul piano testuale che su quello teleologico.
La lettera della norma è, infatti, chiara nel definire il requisito oggettivo della fattispecie: la cessione deve essere conseguente all’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dell’utilizzatore di contratto di leasing ed avere ad oggetto l’immobile concesso in leasing. Il che, senza ombra di dubbio, è quanto si verifica in simili fattispecie.
Al contempo, in nessuna parte della formulazione legislativa si fa riferimento al momento in cui il riscatto deve essere esercitato: la legge non limita l’imposizione fissa alla sola ipotesi in cui il riscatto avvenga alla data esatta inizialmente stabilita. Sarebbe, peraltro, palesemente assurdo, visto che nella prassi negoziale è assai frequente che le parti di un contratto di leasing ne modifichino (senza che possa per ciò solo riconoscersi un qualche effetto novativo) gli elementi accessori, come appunto la durata. Peraltro, la giurisprudenza civilistica ha chiarito che quando le parti del contratto concordino un riscatto anticipato modificando il termine originariamente pattuito (e conseguentemente il prezzo del bene), il trasferimento dell’immobile è da considerare come effetto del riscatto derivante dal contratto di leasing (con termine modificato) e non già quale effetto di un autonomo e distinto contratto di compravendita (Cass. n. 21769/2019, n. 21769; Cass. n. 21769/2022).
Al corretto inquadramento civilistico della fattispecie si aggiunge, in chiave fiscale, l’esito dell’interpretazione degli atti condotta secondo i criteri dell’art. 20 TUR. Nel caso di specie non vi è dubbio che l’“intrinseca natura” e “gli effetti giuridici dell’atto presentato alla registrazione” sono inequivocabilmente quelli di un acquisto immobiliare che trova origine e causa nel contratto di leasing in essere tra le parti. Basterebbe riflettere sulla circostanza che il prezzo di acquisto è determinato sulla base del prezzo di riscatto originariamente fissato, tenendo conto di una serie di elementi, tra cui i canoni in conto capitale incassati. In altri termini, la somma pattuita non riflette l’intero valore di mercato del bene a quella data, come sarebbe in una vendita “ordinaria”, ma solo l’importo a conguaglio rispetto ad una valorizzazione del bene che già ha trovato espressione nei canoni di leasing versati nel tempo.
Simile interpretazione è in chiaro contrasto, inoltre, con la ratio dello stesso art. 35, comma 10-ter.1, tesa ad apprezzare la natura bifasica, ma sostanzialmente unitaria del leasing (prima fase: acquisto dell’immobile da parte della società di leasing; seconda fase: acquisto dell’immobile da parte dell’utilizzatore in sede di riscatto). Come si è anticipato, le modifiche recate dalla legge n. 220/2010 sono volte a garantire una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario, concentrando il prelievo fiscale dovuto per il trasferimento nella fase relativa all’acquisto degli immobili da parte della società di monte: è solo l’acquisto del fabbricato strumentale, effettuato dalla società di leasing, che va assoggettato ad imposte ipocatastali nella misura del 4% (Cass. n. 22042/2022). Diviene del tutto irrilevante definire se il riscatto sia avvenuto nel termine originariamente previsto o in un momento anteriore o successivo: in ogni caso, l’acquisto ha già scontato una tassazione proporzionale e deve, quindi, essere tassato solo in misura fissa quando l’utilizzatore, tramite il riscatto, completa il trasferimento immobiliare.
In ogni caso, in chiave operativa si segnala l’opportunità di prevedere in contratto (nel caso anche modificandolo “in corsa”) l’opzione per il riscatto anticipato.
In questo trambusto interpretativo si inserisce la sentenza della Corte di Cassazione del 12 giugno 2025, n. 15791. La fattispecie riguardava la registrazione di una sentenza civile avente ad oggetto la risoluzione di un contratto di leasing immobiliare a seguito dell’inadempimento della società utilizzatrice e del recesso esercitato dalla società concedente. Per la registrazione della sentenza, con la quale il Tribunale aveva disposto il trasferimento del bene in capo all’ex utilizzatore ex art. 2932 c.c. subordinatamente alla condizione, mai realizzatasi, della corresponsione del prezzo, l’Ufficio liquidava l’imposta di registro fissa e le imposte ipotecaria e catastale proporzionale, sostenendo altresì la non reiterabilità del godimento dell’agevolazione, di cui la contribuente aveva dato atto di aver beneficiato in altro (successivo) trasferimento del bene.
La Suprema Corte, rifiutando l’interpretazione erariale, ha sciolto i dubbi intorno alla natura della disposizione, chiarendo che l’art. 35, comma 10-ter.1, non è una semplice agevolazione iterabile a discrezione, bensì un regime specifico che si applica ex lege ogni volta che ricorrano i presupposti individuati dalla norma. Si tratta, dunque, di un regime fiscale proprio, peculiare cioè di un determinato tipo di operazione negoziale, definito e qualificato sul piano soggettivo ed oggettivo dagli elementi indicati dalla menzionata disposizione e non di una mera agevolazione al ricorrere di determinate condizioni fattuali, in termini derogatori rispetto alla disciplina (fiscale) ordinaria dell’atto oggetto di tassazione.
Il riconoscimento della natura non agevolativa della disposizione apre, pertanto, a nuovi e più sicuri esiti interpretativi con riferimento non solo al caso qui esaminato del riscatto anticipato del bene immobile strumentale concesso in leasing, ma al più ampio spettro di fattispecie astrattamente riconducibili all’art. 35, comma 10-ter.1.
