Il legislatore ha inserito, tra le fattispecie negoziali tipiche proprie del sistema italiano, la figura contrattuale del “rent to buy” (cfr., per i profili fiscali, Consiglio nazionale del Notariato, Studio n. 490/2013/T del 25-26 luglio 2013, Questioni in tema di profili fiscali del c.d. rent to buy: spunti di riflessione, in CNN Notizie del 2 agosto 2013; F. Stradini, Profili fiscali del contratto di rent to buy, in Riv. dir. trib., 2014, I, p. 1299 ss.; N. Sartori, Profili fiscali del c.d. Rent to buy, in Giur. It., 2015, n. 2, pag. 504; A. Kostner, La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, in Rass. trib., 2016, n. 1, p. 48 ss.; A. Busani, Imposta di registro, Imposte ipotecaria e catastale, Imposta sostitutiva per i finanziamenti, Imposta sulle transazioni finanziarie, Vicenza, 2022, p. 2114 ss.), collocandola, tuttavia, al di fuori del codice civile, nel dettato normativo di cui all’art. 23 del decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014, come convertito, con modifiche, dalla legge n. 164 dell’11 novembre 2014.
Tale negozio consente, come noto, al conduttore di acquisire l’immediato godimento del bene immobile, oggetto della negoziazione, con il diritto di acquistarlo entro un termine prestabilito.
Si tratta, quindi, di una locazione immediata (“rent”) cui potrebbe far seguito un acquisto (“buy”), quindi futuro e non sicuro, di un bene immobile.
Il conduttore è tenuto a pagare al soggetto concedente un canone che presenta una duplice natura, dovendo essere composto sia da una parte imputata al corrispettivo del trasferimento del bene, sia da una parte attribuita al mero godimento del bene.
In altri termini, sulla base del tenore letterale della disposizione – che, al primo comma, stabilisce che “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile” ed, al secondo comma, specifica che “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito” – affinché possa essere rispettata la ratio alla base del contratto di “rent to buy”, sembrerebbe che almeno una parte delle somme corrisposte dal conduttore debba essere imputata a canone di locazione, non potendo tutti gli importi versati essere interpretati alla stregua di acconti sul prezzo (Cfr., in tal senso, Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 e Tribunale di Cagliari, 10 agosto 2017, come richiamata e commentata da V. SANGIOVANNI, Le applicazioni giurisprudenziali del contratto di rent to buy, in Immobili & proprietà, n. 10, 1° ottobre 2021, p. 592 ss.).
Ebbene – giacché il suddetto contratto, che si distingue, peraltro, dalla fattispecie della “locazione finanziaria”, evocata dallo stesso legislatore nella definizione del tipo contrattuale, nasce tipicamente per i beni immobili e considerato, in particolare, che il già richiamato art. 23 è rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” – ci si pone il problema di comprendere se lo stesso sia applicabile anche allorquando non si discuta del futuro trasferimento di beni immobili.
L’oggetto del contratto di “rent to buy”, in base al dettato normativo, dovrebbe essere, infatti, solo un bene immobile, un qualsiasi immobile: non solo, quindi, unità immobiliari destinate ad abitazione, ma anche beni immobili strumentali e/o destinati a finalità di natura produttiva (A. Busani, Imposta di registro, Imposte ipotecaria e catastale, Imposta sostitutiva per i finanziamenti, Imposta sulle transazioni finanziarie, Vicenza, 2022, p. 2115).
Pertanto, con riferimento ad una cessione di un ramo d’azienda – allorquando le parti, per qualsivoglia ragione, vogliano rinviare temporalmente la concretizzazione dell’operazione – trattandosi di una modalità di trasferimento avente ad oggetto beni mobili, si nutre qualche perplessità sull’utilizzabilità del contratto di “rent to buy”.
Per le suddette ragioni – pur nella consapevolezza dell’esistenza di aperture, in via interpretativa, finalizzate ad applicare il contratto di “rent to buy” oltre i confini dei beni immobili (A. Busani, Rent to buy anche per trasmettere a terzi le aziende, in Il Sole 24 Ore, Norme e Tributi, 23 febbraio 2017) – sarebbe auspicabile prendere in considerazione una fattispecie negoziale alternativa.
Si potrebbe, a mero titolo esemplificativo, adoperare il contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti o, ancora, la fattispecie della vendita con riserva di proprietà.
Oppure – e questa è la soluzione che appare più convincente – si potrebbe valorizzare il contratto preliminare di cessione di ramo d’azienda, che potrebbe anche contenere la clausola della riserva di nomina, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1401 e 1352 c.c. (Cfr., per tutti, T. Tassani, Osservazioni in merito alla tassazione del contratto preliminare per persona da nominare (nell’imposta di registro e nell’Iva), in Studio n. 32-2007/T del Consiglio nazionale del Notariato, p. 7A.; Id., Profili fiscali della “circolazione” del contratto preliminare, in Giur. it., n. 5, 2013, p. 1226 ss.; L. Strianese, Il contratto preliminare tra vincoli civilistici ed evoluzione dell’ordinamento tributario, Napoli, 2011, p. 177 ss.; V. Mastroiacovo, Il sistema della tassazione indiretta del contratto preliminare, in Giur. it., n. 5, 2013, p. 1222 ss.).
Seguendo questa impostazione, l’operazione – esclusa dal campo di applicazione dell’Iva ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera b), del d.P.R. n. 633 del 1972 – sarebbe assoggettata al tributo di registro di cui al Dpr n. 131/1986, da versare al momento della registrazione del contratto preliminare (id est 200,00 euro in misura fissa; 0,50% sull’importo versato a titolo di caparra confirmatoria; 3% sull’importo versato a titolo di acconti sul prezzo). (A. Busani, Imposta di registro, Imposte ipotecaria e catastale, Imposta sostitutiva per i finanziamenti, Imposta sulle transazioni finanziarie, Vicenza, 2022, p. 949 ss.).
Bibliografia essenziale:
BUSANI A., Rent to buy anche per trasmettere a terzi le aziende, in Il Sole 24 Ore, Norme e Tributi, 23 febbraio 2017.
BUSANI A., Imposta di registro, Imposte ipotecaria e catastale, Imposta sostitutiva per i finanziamenti, Imposta sulle transazioni finanziarie, Vicenza, 2022, p. 2114 ss.
CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 490/2013/T del 25-26 luglio 2013, Questioni in tema di profili fiscali del c.d. rent to buy: spunti di riflessione, in CNN Notizie del 2 agosto 2013.
KOSTNER A., La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, in Rass. trib., 2016, n. 1, p. 48 ss.
MASTROIACOVO V., Il sistema della tassazione indiretta del contratto preliminare, in Giur. it., n. 5, 2013, p. 1222 ss.
SANGIOVANNI V., Le applicazioni giurisprudenziali del contratto di rent to buy, in Immobili & proprietà, n. 10, 1° ottobre 2021, p. 592 ss.
SARTORI N., Profili fiscali del c.d. Rent to buy, in Giur. It., 2015, n. 2, pag. 504.
STRADINI F., Profili fiscali del contratto di rent to buy, in Riv. dir. trib., 2014, I, p. 1299 ss.
STRIANESE L., Il contratto preliminare tra vincoli civilistici ed evoluzione dell’ordinamento tributario, Napoli, 2011, p. 177 ss.
TASSANI T., Osservazioni in merito alla tassazione del contratto preliminare per persona da nominare (nell’imposta di registro e nell’Iva), in Studio n. 32-2007/T del Consiglio nazionale del Notariato, p. 7A.
TASSANI T., Profili fiscali della “circolazione” del contratto preliminare, in Giur. it., n. 5, 2013, p. 1226 ss.
