Agevolazioni prima casa: riacquisto entro un anno per il credito di imposta

1.Il principio di diritto

Il credito d’imposta spettante al contribuente che vende la casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” può essere utilizzato solo se il riacquisto di un’altra casa di abitazione avviene entro un anno dalla vendita e non entro due anni.

Non è infatti possibile estendere al “credito d’imposta”, che resta disciplinato nell’art. 7, l. n. 448/1998, il termine due anni entro il quale un contribuente che intende fruire delle agevolazioni ”prima casa” in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ma che risulti già titolare di altra abitazione acquistata con l’agevolazione, deve alienare l’immobile pre­posseduto per evitare la decadenza (Agenzia delle Entrate, risp. 297 del 26 novembre 2025).

2.Il caso concreto

Un contribuente aveva presentato un’istanza d’interpello all’Agenzia delle entrate rappresentando che nell’anno 2014 aveva acquistato un’unità immobiliare ad uso abitativo, fruendo delle agevolazioni “prima casa”, ai sensi della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Successivamente, nell’anno 2024, questi aveva alienato l’unità immobiliare in oggetto, intendendo «procedere all’acquisto di una nuova abitazione da destinare a “prima casa” avvalendosi nuovamente dell’agevolazione nonché del credito d’imposta ex art.7 della l. 448/1998, entro due anni dalla predetta alienazione».

Alla «luce delle modifiche introdotte dall’art. 1, comma 116, l. 207/2024 e dei chiarimenti resi dall’Agenzia delle Entrate con risposta n. 197/2025», il contribuente aveva quindi proposto istanza di interpello per sapere se «il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato ai fini del credito d’imposta di cui all’art. 7, l. 448/1998», nell’ipotesi in cui la vendita dell’immobile avesse preceduto il nuovo acquisto, fosse da ritenersi esteso da uno a due anni.

3.Disciplina legislativa

L’art. 7 (Disposizioni in materia di imposta di registro e altre disposizioni fiscali), l. 23 dicembre 1998 n. 448, si occupa di “credito d’imposta” per l’acquisto di una casa con le agevolazioni “prima casa” e lo riconosce a colui che “sostituisce” la prima casa con un’altra, avvalendosi sempre del beneficio fiscale.

Più precisamente, la norma prevede che ai «contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata» al Tur, «è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato». (primo comma, primo periodo)

L’ammontare del credito, tuttavia, «non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso». (primo comma, secondo periodo)

Il “credito d’imposta” può essere utilizzato in diversi modi:

i) «può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina»;

ii) può essere portato in diminuzione «per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

iii) «può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto»;

iv) «può altresì essere utilizzato in compensazione» (ai sensi del d.lgs. 9 luglio 1997, n. 241).

In ogni caso, il credito d’imposta «non dà luogo a rimborsi».

4.Confronto con precedenti giurisprudenziali e/o di prassi

Ebbene, il caso posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate trova fondamento in un dubbio interpretativo del comma 4­bis della citata Nota II­bis, a seguito della modifica apportata dall’art. 1, comma 116, l. 30 dicembre 2024, n. 207 (l. Bilancio 2025).

In particolare, quest’ultima norma ha portato a due anni il termine entro il quale il contribuente che acquista una casa con le agevolazioni “prima casa” deve trasferire la casa preposseduta, al fine di evitare la decadenza.

Infatti, la norma prevede che «l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto».

Tale norma consente quindi al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa” in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già titolare di un’altra abitazione, acquistata sempre con il beneficio fiscale, purchè si impegni ad alienare l’immobile pre­posseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.

La disciplina della c.d. abitazione preposseduta è stata prevista nel corpo della nota II-bis a far data dal 1° gennaio 2016, con l’art. 1, comma 55, l. n. 208/2015, che ha inserito il comma 4-bis, con il quale è stata ammessa la possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa anche per coloro che, al momento dell’acquisto agevolato, non avessero ancora alienato la prima casa preposseduta, a condizione di dismetterla entro un anno dal nuovo acquisto.

Dunque, per effetto della recente modifica normativa (avvenuta con l’art. 1, comma 116, l. 30 dicembre 2024, n. 207, l. Bilancio 2025), il termine per rivendere l’abitazione pre­posseduta è stato elevato da uno a due anni, «al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione».

Termine biennale applicabile anche per gli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 era ancora pendente il termine di un anno per procedere alla suddetta alienazione, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 127 del 5 maggio 2025.

Ebbene, ci si è chiesti se il termine biennale sia da intendere esteso anche alla fruizione del credito d’imposta, ovvero se la sua valenza resti circoscritta al solo caso del trasferimento della casa pre-posseduta.

Sulla stretta interpretazione delle agevolazioni tributarie si è pronunciata la Corte di Cassazione, che ha deciso che «le norme fiscali di agevolazione sono norme di ”stretta interpretazione”, nel senso che non sono in alcun modo applicabili a casi e situazioni non riconducibili al relativo significato letterale» (Cass. 16 luglio 2020, n. 15249; Cass. 3 giugno 2015, n. 11373).

Inoltre, ai sensi dell’art. 14 delle ”Disposizioni sulla legge in generale” del Codice civile, le «leggi […] che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati». Pertanto, la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della ”prima casa” non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva, della stessa.

Si osservi, infine, che l’Agenzia delle entrate si era già occupata dell’argomento qui proposto con la risposta ad interpello del 30.7.2025 n. 197, dove aveva invece fornito un’interpretazione adeguatrice dell’art. 7 della L. 448/1998, affermando che il termine sarebbe stato da intendersi di due anni (per coordinamento con il comma 4-bis della Nota II-bis) nell’ipotesi di rivendita postuma, mentre sarebbe rimasto di un anno in caso di vendita anteriore all’acquisto agevolato.

5.Brevi considerazioni conclusive e applicative

Alla luce di quanto rappresentato, tenuto conto che l’art. 1, comma 116, l. 30 dicembre 2024, n. 207 (l. Bilancio 2025) è intervenuto solo sul termine per l’alienazione della casa pre-posseduta ed ha quindi innovato solo il termine per la rivendita postuma (di cui al comma 4­bis, della Nota II­bis), non si ritiene possibile estendere il suddetto termine anche per il riacquisto della ”prima casa” ex art. 7, l. n. 448 del 1998.

In sostanza, secondo l’Agenzia delle Entrate non è possibile un’”estensione simmetrica del termine” (di due anni) previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata pre­posseduta ex comma 4­bis, della Nota II­bis, alle ipotesi di riacquisto previste dall’art. 7, comma 1, l. 23 dicembre 1998, n. 448 ai fini dell’attribuzione di un credito d’imposta.