Con la Risoluzione n. 65/E del 10 novembre 2025 l’Agenzia delle Entrate ha affermato che la trascrizione del provvedimento di esproprio nei registri immobiliari non possa avvenire a favore, oltre che del Demanio dello Stato, anche del soggetto concessionario degli immobili espropriati quale soggetto titolare di un determinato uso su tali immobili.
Il caso affrontato dalla Risoluzione ha riguardato la trascrizione dei provvedimenti di esproprio di beni per pubblica utilità – nella specie, trattasi di espropri effettuati per la realizzazione di strade pubbliche – nel caso in cui vi sia un concessionario/gestore dei beni espropriati a favore del Demanio (il documento di prassi ricorda, ad esempio, quanto previsto per ANAS S.p.A. – per cui l’art. 7, comma 2, d.l. n. 138/2002, prevede che l’ente sia chiamato, tra gli altri, a «… gestire le strade e le autostrade di proprietà dello Stato nonché alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria…» – ed al quale, in attuazione delle previsioni normative, è stato conferito convenzionalmente il potere di esercitare gli atti espropriativi finalizzati alla realizzazione di strade ed autostrade di interesse statale).
Il dubbio interpretativo attiene alla possibilità, da parte dell’ente concessionario/gestore, di richiedere ed ottenere la trascrizione dei provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del Demanio dello Stato per il diritto di proprietà, anche in suo favore per il corrispondente diritto derivante dal rapporto di concessione. In altri termini, ci si è chiesti se la peculiare posizione giuridica del soggetto che agisce nel procedimento espropriativo in forza di un rapporto concessorio (cd. “uso del concessionario”) sia soggetta a trascrizione, rendendo possibile la conseguente inclusione in nota del concessionario tra i soggetti a favore dei quali la formalità debba essere eseguita.
L’Agenzia delle Entrate risponde negativamente, adducendo i seguenti motivi.
Nell’ambito delle disposizioni codicistiche, l’art. 2643 c.c., nel contenere l’elenco tassativo degli atti soggetti a trascrizione, non contiene un riferimento specifico né alla concessione, né ad altro diritto di utilizzo di un bene di proprietà altrui (salvo il caso previsto dal comma 1, n. 8), sui contratti di locazione immobiliare aventi una durata superiore ai nove anni). Inoltre, non sarebbe possibile nemmeno estendere al caso di specie quanto previsto dall’art. 2645 c.c. (secondo cui «deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi»), dal momento che il provvedimento di esproprio viene trascritto per finalità differenti da quelle previste dall’art. 2644 c.c.
Pertanto, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, il sistema di trascrizioni delineato dal codice civile non depone per la possibilità di inserire nei registri immobiliari l’uso del soggetto concessionario sui beni oggetto di esproprio.
A questo poi l’Amministrazione finanziaria aggiunge delle considerazioni prendendo a riferimento il d.P.R. n. 327/2001 (c.d. Testo unico espropri), oltre che gli orientamenti giurisprudenziali maturati circa la natura del decreto di esproprio.
L’art. 23, comma 2, Testo unico espropri prevede che il decreto di esproprio sia trascritto senza indugio presso l’ufficio dei registri immobiliari, senza tuttavia individuare, nello specifico, il soggetto da indicare in nota di trascrizione, a favore del quale il diritto di proprietà deve essere trascritto. In assenza di tale specifica, l’Agenzia delle Entrate afferma che quest’ultimo soggetto non può che coincidere con la parte che diviene titolare del diritto trasferito, vale a dire il Demanio dello Stato, in favore del quale si realizza l’acquisto della titolarità dell’immobile espropriato in forza del corrispondente atto ablativo.
Tra l’altro, prosegue la Risoluzione, la trascrizione del decreto di esproprio sarebbe eseguita per fini diversi da quelli previsti dall’art. 2643 c.c., cioè l’opponibilità ai terzi. A tal proposito, viene richiamata, sul punto, la giurisprudenza della Corte di cassazione (cfr. Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2001, n. 5978; id., 4 agosto 2000, n. 10229) secondo cui fra gli atti soggetti a trascrizione, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2643 ss. c.c., non si può ricomprendere il decreto di espropriazione per pubblica utilità, con riguardo al quale la trascrizione (o, nei territori in cui vige il sistema tavolare, l’iscrizione nel libro fondiario) assolve ad una mera funzione di pubblicità-notizia del decreto d’esproprio che, sul piano sostanziale, esplica un’efficacia erga omnes in forza di legge, indipendentemente da qualsiasi iscrizione nei registri immobiliari (o nel libro fondiario) e, in quanto tale, è sempre opponibile agli eventuali successivi acquirenti dell’immobile espropriato.
In applicazione di tale orientamento, la Risoluzione ricorda quindi che la natura traslativa del decreto d’esproprio comporti il trasferimento, a favore dell’ente promotore delle espropriazioni, a titolo originario del diritto di proprietà, a prescindere dall’effettiva trascrizione dello stesso presso i registri immobiliari e che la trascrizione dell’atto ablativo della procedura espropriativa non ha, quindi, lo scopo di dirimere eventuali controversie che possono instaurarsi tra gli aventi diritto, proprio perché trattasi di acquisto a titolo originario svincolato dalle vicende giuridiche che hanno interessato il bene e la sua titolarità.
Pertanto, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate non risulta possibile la trascrizione dei provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del Demanio dello Stato, anche a favore del soggetto concessionario/gestore degli immobili espropriati.
A tal proposito, anche se non richiamato in maniera espressa dall’Agenzia delle Entrate, vi è da osservare che l’orientamento sopra evidenziato della Corte di Cassazione (ed utilizzato anche dall’Amministrazione finanziaria a supporto della propria tesi) risulta condiviso anche a livello di giurisprudenza amministrativa. Infatti, anche di recente il Consiglio di Stato ha affermato, in materia di decreto di esproprio, che non soccorrono gli artt. 2644 e 2645 c.c. poiché i) non è dato rivenire contratti (tra quelli menzionati dall’art. 2643 c.c.) che producano gli effetti del decreto di esproprio, ii) la trascrizione del decreto di esproprio non è funzionale alla produzione degli effetti di cui all’art. 2644 c.c., iii) l’eventuale trascrizione, da parte di un terzo, effettuata anteriormente alla trascrizione del decreto, non inficia gli effetti del provvedimento, di talché la trascrizione di questo ha solo l’effetto di trasformare i diritti reali o personali di terzi sulla cosa in diritto di credito sull’indennità liquidata all’espropriato (cfr. Cons. Stato, sezione IV, 2 luglio 2025). La stessa decisione del Consiglio di Stato richiama anche le Sezioni Unite della Cassazione (cfr. Cass. civ., sez. un., 17 novembre 1978, n. 5341) secondo cui la trascrizione del provvedimento espropriativo è prevista per una finalità di pubblicità notizia e per quella (eventuale) di assicurare la continuità delle trascrizioni, e quindi non per l’effetto negativo comminato alla mancata trascrizione ex art. 2644 c.c. rispetto ad atti di trasferimento trascritti nel corso del procedimento espropriativo. La ragione giustificatrice di tale attenuata efficacia della trascrizione del decreto di esproprio è ravvisata nella circostanza per cui l’acquisto del diritto in capo all’espropriante è svincolato dalla titolarità del diritto da parte dell’espropriato.
E la conferma di quanto sopra, sempre ad avviso del Consiglio di Stato, si avrebbe anche dalla lettura dell’art. 2645 c.c. il quale, come ricordato, fa salvo dalla trascrizione agli effetti dell’art. 2644 c.c., gli atti per i quali la legge prescriva che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi (caso, quest’ultimo, in cui rientrerebbe la trascrizione del provvedimento espropriativo).
Infine, la Risoluzione precisa che, diversamente dai registri immobiliari, è data la possibilità di specificare l’uso del concessionario/gestore in ambito catastale (a tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ricorda la differenza di scopo tra pubblicità immobiliare e catasto, avendo la prima la funzione di dirimere i conflitti sulla titolarità di beni immobili, mentre il secondo risponde all’esigenza inventariale di tenere aggiornate le intestazioni dell’immobile per finalità fiscali, così da consentire la corretta attribuzione delle imposte in base al possesso dei redditi). La richiesta di intestazione catastale a favore del concessionario/gestore deve avvenire tramite apposita istanza, contenente il riferimento al decreto di esproprio che funge da titolo per la variazione dei diritti reali.
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